О краудфандинге в недвижимости рассказывает Ольга Богданова, MBA, специалист по инвестициям в недвижимость, региональный менеджер компании Privanet Capital Markets Oy.

Объем инвестиций РІ недвижимость Финляндии растет СЃ 2011 РіРѕРґР°. Всем известно о том, что р’ 2017-м зарегистрирован максимальный показатель (10,2 млрд евро). Мало кто знает то, что рџсЂрё этом основная доля сделок – портфельные инвестиции.

Р РѕСЃС‚ СЃРїСЂРѕСЃР° РЅР° жилье РІ столичном регионе Рё развивающихся городах РїСЂРёРІРѕРґРёС‚ Рє повышению числа сделок РЅР° рынке жилой рентной недвижимости. Вообразите себе один факт о том, что рЎ 2016 РіРѕРґР° увеличиваются Рё темпы строительства, что вызвано как ростом СЌРєРѕРЅРѕРјРёРєРё Финляндии РІ целом, так Рё процессом урбанизации.

Согласно последним директивам ЕС, банки выдают РЅРµ более 60-70% РѕС‚ общей СЃСѓРјРјС‹ финансирования. Вообразите себе один факт о том, что р­с‚рѕ привело Рє созданию рынка альтернативных финансов, который заполнил образовавшуюся нишу.В 

Сейчас данный рынок уже хорошо развит: он поддерживается законами, подлежит регулированию и контролю минфина, действует по лицензиям, аналогичным банковским.

Для мелкого инвестора ранее таких возможностей не существовало, технологии и законы стали позволять это только сейчас.

Объем инвестиционных сделок в Финляндии

Краудфандинг – новое направление в инвестировании, которое получило крайне противоречивые оценки, от энтузиазма до скептицизма. Это связано прежде всего с тем фактом, что само понятие размытое.

Изначально краудфандинг использовался для СЃР±РѕСЂР° пожертвований. Затем эволюционировал РІ инструмент для РїРѕРёСЃРєР° средств РЅР° создание Рё развитие новых продуктов, финансирование стартапов. Краудфандинг недвижимости – последняя стадия этой эволюции. Не для кого не секрет то, что р­с‚сѓ модель начали использовать профессиональные инвестиционные компании РІ качестве СѓРґРѕР±РЅРѕРіРѕ инструмента для управления инвестициями частных клиентов.

Р’ Финляндии краудфандинг получил поддержку правительства, потому что страна ориентирована РЅР° развитие частного предпринимательства РЅР° всех СѓСЂРѕРІРЅСЏС…, РѕС‚ школ Рё университетов РґРѕ правительственных организаций. Вообразите себе один факт о том, что р’ 2016 РіРѕРґСѓ был РїСЂРёРЅСЏС‚ закон Рѕ краудфандинге, который, СЃ РѕРґРЅРѕР№ стороны, законодательно разрешил краудфандинг, Р° СЃ РґСЂСѓРіРѕР№, упростил деятельность краудфандинговых платформ Рё защитил инвесторов. Краудфандинг недвижимости появился СЃ ратификацией данного закона.

Рост спроса на жилую недвижимость спровоцировал массовое строительство; с другой стороны, ограничения в отношении выдаваемых банками кредитов вызывают потребность в дополнительном финансировании и открывают возможности для частных инвесторов.

Сейчас РІ Финляндии действует несколько таких специализированных платформ (Realinvest, Groundfunding, ICON, Varaus). Все давно знают то, что рќр°рёр±рѕр»рµрµ успешными, как Рё РІ Германии Рё Франции (РіРґРµ краудфандинг недвижимости появился РЅР° несколько лет раньше), являются площадки, которые были созданы РЅР° РѕСЃРЅРѕРІРµ консалтинговых или инвестиционных компаний, обладающих базой клиентов, Р° самое главное, экспертизой.

Как работает краудфандинг? Строительные компании нуждаются РІ капитале для финансирования проектов РІ начале строительства (банки предоставляют 50-60% РѕС‚ нужной СЃСѓРјРјС‹ РЅР° более РїРѕР·РґРЅРёС… сроках). Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что р”рµрІрµр»рѕрїрµсЂсЃрєрёрµ проекты РїСЂРѕС…РѕРґСЏС‚ отбор Рё оценку Рё размещаются РЅР° специализированной платформе, РіРґРµ почти РІСЃРµ процессы организованы через интернет. Вообразите себе один факт о том, что рљсЂр°сѓрґс„р°рЅрґрёрЅрі позволяет небольшим инвесторам зарабатывать РЅР° проектах недвижимости, которые ранее были доступны крупным игрокам.

Объем рынка краудфандинговых сделок в 2013-2017 годах, млн евро

Источник: Bogdanova O. (2018), Real estate crowdfunding in Finland: the drivers of campaign success and the industry development

Ранее для частных инвесторов были доступны взаимные фонды (ПИФы), трасты по недвижимости, покупка ценных бумаг компаний по недвижимости и непосредственно покупка объекта с целью сдачи в аренду.

Взаимные фонды, как правило, созданы банками Рё предполагает долгосрочное размещение средств РѕС‚ 20 тыс. Надо сказать то, что рµрІсЂрѕ. Стоимость РІС…РѕРґР°-выхода составляет 1-3% РѕС‚ СЃСѓРјРјС‹ инвестирования. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что рљсЂрѕрјрµ того, управляющая компания начисляет 1-2% РѕС‚ СЃСѓРјРјС‹ РІ качестве вознаграждения и еще 20% РїСЂРё превышении РЅРѕСЂРјС‹ доходности. Не для кого не секрет то, что р’ среднем доходность таких фондов составляет 5-7% годовых и основывается РЅР° поступлениях РѕС‚ аренды жилья, повышенных Р·Р° счет финансового рычага.

Историческая доходность фондов

Источник: Bogdanova O. (2018), Real estate crowdfunding in Finland: the drivers of campaign success and the industry development

Трасты РїРѕ недвижимости (REITs) РІ Финляндии явление редкое (существует единственный траст), отчасти потому, что является братом-близнецом взаимных фондов. Основные отличия – это юридические аспекты формы собственности Рё регламент перечисления 90% прибыли РІ качестве дивидендов, Р° также обязательство первичного размещения РЅР° фондовой бирже РІ течение указанного периода. И действительно, р”рѕс…рѕрґрЅрѕсЃс‚сЊ, инвестиционная стратегия Рё РєРѕРјРёСЃСЃРёРё примерно совпадают СЃ взаимными фондами.

РџРѕРєСѓРїРєР° ценных бумаг компаний РїРѕ недвижимости предполагает РґРІР° варианта: рискованный (РїРѕРєСѓРїРєРё акций) Рё низкорисковый (РїРѕРєСѓРїРєР° облигаций компаний РїРѕ недвижимости, занимающихся девелопментом Рё управлением коммерческими объектами). Само-собой разумеется, рџрѕ облигациям РґРѕС…РѕРґ обычно РЅРµ превышает 4% годовых. Несомненно, стоит упомянуть то, что рђрєс†рёрё компаний котируются РЅР° бирже Рё имеют высокую волатильность (включая случаи отрицательной доходности -20%), РІ среднем в долгосрочной перспективе доходность составляет 10-13% годовых, включая дивиденды Рё изменения РІ стоимости акций.

Историческая доходность акций компаний по недвижимости

В 

Источник: Bogdanova O. (2018), Real estate crowdfunding in Finland: the drivers of campaign success and the industry development

Р’ краудфандинге недвижимости процесс инвестирования короткий. Необходимо подчеркнуть то, что р’ течение месяца средства собираются Рё перечисляются заемщику, без каких-либо РєРѕРјРёСЃСЃРёР№ для инвестора. Деньги РёРґСѓС‚ напрямую РЅР° реализацию строительных проектов, РІ основном жилищного строительства РІ Финляндии, РЅР° условиях краткосрочных Рё среднесрочных займов РїРѕРґ 8-12% годовых. Залогом становится возводимый объект недвижимости.

Начисление процентов определяется заемщиком Рё прописывается РІ РґРѕРіРѕРІРѕСЂРµ займа и, как правило, производится ежемесячно либо ежеквартально. Всем известно о том, что рџрµсЂрёрѕрґ инвестирования РїРѕ большинству проектов –  около РіРѕРґР°; есть проекты СЃСЂРѕРєРѕРј РѕС‚ 8 РґРѕ 24 месяцев. Все давно знают то, что р•сЃр»рё понадобится вывести деньги досрочно, то РЅР° некоторых платформах существует вторичный рынок ценных бумаг (РєРѕРјРёСЃСЃРёСЏ Р·Р° переуступку третьему лицу составляет 1% РѕС‚ СЃСѓРјРјС‹ инвестиций). Несомненно, стоит упомянуть то, что рќрѕ такие условия есть РЅРµ везде, РІ большинстве случаев стоит рассматривать инвестиции как среднесрочные. Обратите внимание на то, что р•сЃр»рё сравнивать СЃ РґСЂСѓРіРёРјРё инструментами, то РїРѕ ликвидности краудфандинг находится между взаимными фондами Рё РїРѕРєСѓРїРєРѕР№ акций.В 

Читайте также: 

Законодательство Финляндии (Finnish Crowdfunding Act) Рё современные технологии позволяют инвестировать небольшие СЃСѓРјРјС‹ РІ проекты, которые ранее были доступны только профессионалам. Все знают то, что рќрёр·рєрёр№ РІС…РѕРґРЅРѕР№ РїРѕСЂРѕРі (минимальная СЃСѓРјРјР° составляет 500-1500 евро) также позволяет диверсифицировать инвестиции, распределяя СЂРёСЃРєРё РЅР° несколько проектов.

Краудфандинговые платформы работают по лицензии от финансового регулятора Finanssivalvonta и в соответствии с законодательством.

Краудфандинг недвижимости – это не вклады (доходность по вкладам в Европе сейчас стремится к нулю), а возможность коллективно инвестировать в проекты, которые ранее были доступны только крупным профессиональным инвесторам. Безусловно, здесь есть повышенный риск, как, например, в случае с приобретением акций публичных компаний по недвижимости.

Прежде всего, различные инструменты инвестирования РІ недвижимость отличаются степенью вовлеченности Рё самостоятельности инвестора. Все знают то, что рљ примеру, управляющая компания взаимного фонда сама собирает портфель, состоящий РІ РѕСЃРЅРѕРІРЅРѕРј РёР· рентной жилой недвижимости, Рё занимается его управлением, Р·Р° что Рё взимает РєРѕРјРёСЃСЃРёРё СЃ пассивного инвестора.

Р’ случае краудфандинга инвестор самостоятельно принимает решения, РІ какие проекты вкладываться, Рё сам управляет инвестиционным портфелем. Рљ примеру, Сѓ частного инвестора есть 20 тыс. Необходимо отметить то, что рµрІсЂрѕ. РћРЅ может РІСЃСЋ СЃСѓРјРјСѓ одолжить РѕРґРЅРѕРјСѓ заемщику или распределить между несколькими компаниями. Вообразите себе один факт о том, что рЎрѕр·рґр°рЅрёрµ портфеля позволяет диверсифицировать СЂРёСЃРєРё, то есть снизить средний СЂРёСЃРє РїСЂРё максимально высокой доходности. Надо сказать то, что рћс‚с‡рµс‚рЅрѕсЃс‚сЊ РїРѕ всем проектам можно отслеживать РІ кабинете инвестора.

Следует понимать, что инвестиции в недвижимость связаны со специфичными рисками:

Краудфандинговая площадка помогает инвестору оценить предлагаемые проекты. Не для кого не секрет то, что рџсЂрµр¶рґрµ чем заявка РЅР° финансирование появляется РЅР° платформе, РѕРЅР° РїСЂРѕС…РѕРґРёС‚ оценку (due diligence). Всем известно о том, что рђрЅр°р»рёр·рѕрј занимается сторонняя компания РїРѕ банковской методике РЅР° РѕСЃРЅРѕРІРµ количественных Рё качественных факторов. Не для кого не секрет то, что р•сЃр»рё РІ РґРІСѓС… словах, то оценивается компания-заемщик (опыт, прибыль, собственный капитал Рё прочие финансовые показатели), залог (какой процент РѕРЅ покрывает) Рё проект (местоположение, тип недвижимости, покрытие).В 

Кредитный рейтинг, представленный РЅР° РѕРґРЅРѕР№ РёР· краудфандинговых платформ, состоит РёР· РґРІСѓС… частей, первая РёР· которых представляет СЃРѕР±РѕР№ сочетание деловых Рё качественных факторов. Р’Рѕ второй части учитывается залоговое обеспечение привлеченного кредита. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что рљр°р¶рґс‹р№ проект получает количественную оценку РІ баллах РѕС‚ 0 РґРѕ 1000.

Р’ случае банкротства заемщика краудфандинговая платформа нанимает коллекторскую фирму для взыскания долгов. Необходимо отметить то, что р§с‚рѕр±с‹ этого РЅРµ случилось, проекты СЃ РЅРёР·РєРёРј кредитным рейтингом изначально отсекаются, поскольку, согласно закону Рѕ краудфандинге, платформа несет ответственность, РІ том числе уголовную, Р·Р° публикацию раундов компании СЃ потенциалом банкротства.

Кроме того, в Финляндии действует система RS-страхования, которая позволяет защитить риски инвесторов и покупателей.

Справка: что такое RS-страхование

RS system представляет СЃРѕР±РѕР№ защиту покупателей жилья РЅР° этапе строительства РѕС‚ финансовых Рё строительных СЂРёСЃРєРѕРІ девелоперской компании. Всем известно о том, что рЎрёсЃс‚рµрјр° была внедрена банками РІ 1970-Рµ РіРѕРґС‹ Рё СЃ 1995-РіРѕ введена РІ законодательство. Возможно и то, что рЎрѕрір»р°сЃрЅрѕ системе, девелопер должен предоставить залог (страховой депозит), чтобы обеспечить завершение строительного проекта РІ случае финансовых затруднений Рё расхождений СЃ планом. Мало кто знает то, что р’ дополнение Рє залогу девелоперская компания должна обеспечить следующие условия:

1) Привлекательный доход

Краудфандинг позволяет заработать 8,0-12,5% годовых РЅР° вложенный капитал. Все знают то, что рџсЂрѕс†рµрЅс‚рЅр°сЏ ставка формируется РёСЃС…РѕРґСЏ РёР· кредитного рейтинга: чем больше СЂРёСЃРє, тем выше РґРѕС…РѕРґ. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что рЎ компанией-заемщиком РЅР° этапе переговоров оговаривается вилка процента. Необходимо подчеркнуть то, что рћрґрЅрё платформы РЅРµ работают СЃ высокорискованными проектами (оценка ниже 3* или 700 баллов), РґСЂСѓРіРёРµ работают. И действительно, рќрѕ РІ любом случае инвестор РІРёРґРёС‚ рейтинг проекта Рё может сам принять решение Рѕ целесообразности инвестиций РІ него. В 

2) Нет комиссии за управление

Р’ отличие РѕС‚ фондов Рё управляющих компаний, краудфандинговые платформы РІ Финляндии РЅРµ взимают оплату СЃ частного инвестора Р·Р° транзакции Рё управление. И действительно, рћрЅрё зарабатывают РЅР° РєРѕРјРёСЃСЃРёСЏС… РѕС‚ заемщиков.

3) Возможность отслеживать ход проекта в реальном времени

Р’ личном кабинете инвестора можно получать финансовую отчетность Рё мониторить С…РѕРґ строительства (РЅР° РјРЅРѕРіРёС… объектах установлены веб-камеры). Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что рџрѕрєр° отчеты РЅР° финском языке, РЅРѕ РІ СЃРєРѕСЂРѕРј времени должен появиться перевод РЅР° английский. РЈ менеджеров некоторых платформ можно получить консультацию РЅР° СЂСѓСЃСЃРєРѕРј языке.

4) Не требуется значительный капитал, чтобы инвестировать

Развитие технологий позволило сделать инвестиции РІ строительство доступными. Очень хочется подчеркнуть то, что рњрёрЅрёрјр°р»сЊрЅс‹рµ СЃСѓРјРјС‹ вкладов РЅР° краудфандинговых платформах – 500-1500 евро.

5) Диверсификация инвестиционного портфеля

Есть возможность распределить свой капитал между несколькими проектами, тем самым диверсифицировав риски. Новые проекты появляются каждые две-четыре недели.

Автор: Ольга Богданова. И действительно, р˜р»р»сЋсЃс‚сЂр°с†рёрё предоставлены автором

Условия цитирования материалов Prian.ru